Le nombre de commerces inoccupés dans les centres villes français, notamment dans les agglomérations petites et moyennes, continue à progresser en 2014, un phénomène qui inquiète les commerçants et les élus. Selon la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé (Procos), le taux de vacance commerciale a atteint 8,5 % en France en 2014. En 2013, il était de 7,8 %, après 7,2 % en 2012, preuve que le phénomène est durable et s’intensifie.
Les vacances commerciales, entendues comme étant « l’état d’un local commercial non exploité pour une durée indéterminée », peuvent correspondre aussi bien à de simples temps morts entre deux changements d’enseigne qu’à un véritable abandon de certaines cellules commerciales.
Selon l’échelle établie par la fédération, les villes atteignant une vacance comprise entre 7,5 % et 10 %, témoignent d’un « déficit durable de commercialité ». En 2014, 65 (contre 45 en 2013) des 200 centres villes étudiés affichaient même des taux de vacance supérieurs à 10%, témoignant d’un véritable déclin commercial. « Quarante centres villes (soit 20 % des centres villes observés) bénéficiaient d’une situation très favorable en 2013, avec un taux de vacance commerciale inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 22 dans ce cas en 2014, soit près de deux fois moins » .
Bien sûr, toutes les villes françaises ne sont pas touchées de la même manière. Ainsi, les centres des grandes agglomérations restent bien épargnés par le phénomène, avec des taux de vacance oscillant entre 6,8 % (villes de plus de 500 000 habitants) et 7% (villes de 250 000 à 500 000 habitants).
Dans les villes moyennes (entre 100 000 et 250 000 habitants), la vacance s’établit à 8,7 %, mais progresse plus rapidement qu’ailleurs (+ 2,1 points entre 2013 et 2014). Les plus petites villes restent les plus touchées, avec des vacances de 9,3 % pour les villes de moins de 50 000 habitants et de 10,2 % pour celles entre 50 000 et 100 000 habitants.
En France, le parc de magasins a atteint son maximum à la fin des années 1920. Le pays comptait alors près de 1,5 million de boutiques. Depuis ce chiffre n’a cessé de décroître, aboutissant « en moins d’un siècle à la disparition de près de la moitié des commerces français », pour atteindre environ 850 000 commerces au début des années 2010.
Si la faible densité de la population dans certaines zones peut être une des sources du phénomène, la fédération note également que l’origine de la richesse économique des villes peut également avoir une influence.
Ainsi, certaines villes dont le taux de vacance est resté supérieur à 10% depuis 2001 (Carcassonne, Châtellerault, Guéret, Nevers, Romans, Vierzon…) ou celles où ce taux a plus récemment été atteint (Alençon, Bourges, Calais, Forbach, Orange…) « se recrutent parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus de transferts publics (pensions de retraite, transferts sociaux, salaires de la fonction publique) », indique Procos.
La progression régulière du taux de vacance est également due à des phénomènes plus structurels comme l’étalement progressif des villes depuis une quinzaine d’années, avec une population grandissante dans la deuxième couronne des agglomérations, délaissant les centres-villes pour se rendre dans les zones commerciales situées à la périphérie. La vacance progresse aussi parce que les commerçants paient des locaux commerciaux plus chers et moins profitables…
Enfin, Procos constate que « depuis une vingtaine d’années en France, le parc de surfaces commerciales croît à un rythme plus rapide que celui de la consommation », ayant progressé de 2,8 % par an entre 1992 et 2009 passant de 48 millions à 77 millions de m² entre 1992 et 2003, alors que dans le même temps, la consommation n’augmentait en moyenne que de 1,8 % par an. Toujours sur la même période, la performance des magasins a stagné (leur rendement moyen, mesuré par le rapport de leur chiffre d’affaires à leur surface de vente a même légèrement diminué de 0,1 % par an, passant de 4.628 €/m²/an en 1992 à 4.534 €/m²/an en 2009) alors que leurs coûts d’occupation se sont accrus de + 2,4 % par an du seul fait des mécanismes d’indexation des loyers.
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